Kiracıyla kiraya veren arasındaki ilişkinin koşullarını belirleyen Türk Borçlar Kanunu daha çok kiracıyı koruyan nitelikte düzenlemeler bulundurmakta ve bunun gerekçesini de kiracının ev sahibi karşısında ekonomik olarak avantajsız durumda olmasına dayandırmaktadır. Kiracının taşınmazdan çıkarılması her koşulda mümkün olmadığından kanunda düzenlenen kira sözleşmesinin sona ermesiyle ilgili şartların sağlanması gerekmektedir. Kiracıdan alınan ve tahliye taahhütnamesi denilen yazılı beyan ile kiracının sözleşme süresi sona erdikten sonra ya da taahhüt ettiği başka bir tarihte taşınmazdan tahliye edilmesi mümkündür. Bu yazımızda tahliye taahhütnamesi yoluyla kiracının nasıl tahliye edilebileceğinden bahsedilmiştir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları Nelerdir?
Kira sözleşmesi yapıldıktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra, kiracıdan sözleşme süresi sonunda veya başka bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği bir yazı alınması mümkündür. Kiracıdan böyle bir taahhüt alındığı halde belirlenen tarihte kiracı kendisi taşınmazı boşaltmadıysa kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra veya dava yoluyla taşınmazın boşaltılmasını isteyebilir. Ancak tahliye taahhütnamesinin işleme koyulabilmesi için öncelikle geçerli bir taahhütname düzenlenmiş olması gerekmektedir. Geçerlilik koşullarını aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz:
1.Öncelikle tahliye taahhütnamesi yazılı olarak hazırlanmalıdır. Kanun açık bir şekilde kiracının bu taahhüdü yazılı olarak üstlenmesini aramaktadır. Noterde hazırlanması şartı aranmamaktadır. Ancak noterde düzenlenir ise kiracının daha sonra imzasını inkar etme ihtimali ortadan kalkmaktadır.
2.Tahliye tarihi belirli olmalıdır. Taahhütnamede taşınmazın boşaltılacağı zamanın açık ve net bir tarih olarak belirtilmesi gerekir. Belirsiz ifadeler taahhütnameyi geçersiz hale getirmektedir.
3.Tahliye taahhüdü kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra alınmalıdır. Kiracı bu taahhüdü baskı altında imzalamamış olmalıdır. Yargıtay kira sözleşmesi yapılırken alınan taahhüdün baskı altında imzalandığını, kiracının zor durumda olduğunu ve bu nedenle geçerli olamayacağını belirtmektedir. Bu nedenle taahhüdün kira sözleşmesi yapıldıktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra kiracının özgür iradesi ile alınması gerekir.
4.Tahliye taahhüdü kiracının kendisi veya vekili tarafından verilmelidir. Birden çok kiracı varsa taahhüdü bütün kiracılar imzalamalıdır. Tahliye taahhüdü imzalamaya yetkili kılınmış olan vekil tarafından da kiracı adına taahhüt verilmesi mümkündür. Eğer kiralanan taşınmaz bir aile konutu ise tahliye taahhüdünün diğer eş tarafından da imzalanması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 194/1 maddesi eşlerden birinin, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, konutunu devredemeyeceğini ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağını belirtmektedir. Yargıtay kararlarında da tahliye edilecek konutun aile konutu olup olmadığı konusunda aile mahkemesinin kararının varlığının araştırılması gerektiği ve bunun sonucuna göre rızası olmayan eşe taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesinde dava açma yetkisi verilmesi gerektiği belirtilmektedir. Bu nedenle aile konutu için tahliye taahhüdü alınırken mutlaka kiracı olmayan diğer eşin de onayı alınmalıdır.
Uygulamada kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdünün tahliye tarihi yazılmadan boş olarak imzalandığı çokça görülmektedir. Böyle durumlarda Yargıtay’ın ağırlıklı görüşü boş tarihli olarak imza atan kiracının bunun sonuçlarını kabul ettiği yönündedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975E. ve 2021/1108K. sayılı 28.09.2021 tarihli kararında bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerektiği, düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanmasının belgeyi geçersiz hale getirmediği ve bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddianın da kiracı tarafından ispatlanması gerektiği belirtilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracının taşınmazı tahliye etme borcu doğmaktadır. Ancak kiracının bu tarihte taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren icra veya dava yoluyla kiracının taşınmazdan tahliye edilmesini sağlayabilir. Taşınmazın satılması halinde yeni malik de kiracıya karşı bu hakları kullanabilir.
1.İcra yoluyla taşınmazın tahliye edilmesi: Kiracının tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiraya verilen taşınmazı boşaltmaması durumunda kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra dairesinde tahliye talepli olarak ilamsız icra takibi başlatabilir. İcra dairesi kiracıya tahliye emri göndererek taşınmazı 15 gün içerisinde boşaltmasını bildirir. Kiracının tahliye emrine 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Eğer kiracı itiraz ederse takip duracaktır. Bu durumda kiraya verenin halin şartlarına göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da sulh hukuk mahkemesinden itirazın iptaline karar verilmesini talep etmesi gerekecektir.
2.Dava yoluyla taşınmazın tahliye edilmesi: Kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi için kiraya verenin diğer imkanı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Bu davanın tahliye tarihi olarak belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Ancak kiraya veren bu süre içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Eğer birden fazla kiracı varsa ve hepsinden taahhüt alınmışsa dava bütün kiracılara karşı açılmalıdır.
Kira hukukunda tahliye taahhütnamesi basit gibi görünse de dikkat edilmesi gereken ayrıntılar barındırmaktadır. Gerek taahhütnamenin hazırlanması gerekse de kiracının taahhütnameye dayanarak tahliye edilmesi noktalarında hukuki danışmanlık alınması sürecin hızlı bir şekilde tamamlanmasını sağlayacaktır.
Av. Dilara KARTALOĞLU KILIÇ
TARLAN-BAKSI AVUKATLIK BÜROSU
AV. AYLİN TARLAN- AV. DERYA BAKSI
Tarlan-Baksı Avukatlık Bürosu Bloğu 