YENİDEN İNŞA VE İMAR SEBEBİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

Konut veya çatılı işyerlerini kiraya veren kişiler istedikleri zaman kiraladıkları yeri kiracıdan geri alamazlar. Kiracının kiralanan yerden tahliye edilebilmesi için belirli tahliye sebeplerinden birinin mevcut olması gerekmektedir. Kiracının çeşitli yollarla tahliyesi mümkünse de bu yazımızda bu sebeplerden sadece biri olan yeniden inşa ve imar sebebiyle kiracının tahliyesi sebebine yer veriyor olacağız.

Uygulamada bu tahliye sebebine tadilat nedeniyle tahliye de denilmektedir. Ancak her tadilat ihtiyacında bu sebeple kiracının tahliyesi mümkün değildir. Bu sebebe dayanılabilmesi için bazı şartların gerçekleşmiş olması aranır.

Şartları Nelerdir?

  1. Tahliye edilmek istenen kiralanmış yerin konut veya çatılı işyeri olması gerekmektedir.
  2. Kiralanan yerdeki çalışmalar; kiralanan yerin yeniden inşası, esaslı onarımı, kiralanan yerde genişletme ve değiştirme gibi esaslı bir tadilata ilişkin olmalıdır.
  3. Bu tadilat sebebiyle kiralanan yerin tadilat süresince kullanılamayacak durumda olacağı kanaati oluşmalıdır.
  4. Yapılacak esaslı tadilat sebep gösterilerek bir tahliye davasının açılması gerekmektedir.
  5. Her ne kadar kanuni düzenlemede yer almasa da Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca; kiralanan yerde yapılacak tadilata ilişkin yetkili makamlar tarafından tasdik edilmiş bir mimari projenin veya inşaat ruhsatının bulunması gerekmektedir. Dava açıldığı tarihte bu projenin veya inşaat ruhsatının henüz bulunmuyor olması dava açılmasına engel değildir. Ancak dava devam ederken mutlaka esaslı bir tadilatın yapılacağına ilişkin belgelerin mahkemeye sunulması gerekecektir.
  6. Dava süresi içinde açılmış olmalıdır.

Dava Ne Zaman Açılmalıdır?   

Bu tahliye sebebiyle davanın açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda yer verilen sürelere uyulması şarttır. Bu süreler belirli süreli kira sözleşmeleri ile belirsiz süreli kira sözleşmeleri için ayrı ayrı düzenlenmiştir.

  • Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri –> Bu sözleşmeler bakımından sözleşme döneminin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.  
  • Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri –> Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.

Bu sürelere uyulmaksızın dava açılması halinde davanın esastan incelemesine girilmeden doğrudan dava reddedilecektir. Yani dava bu sürelerde açılmazsa tadilat hakkındaki haklılık göz önünde bulundurulmayacak ve hiç irdelenmeyecektir.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracının dava açıldıktan sonra tadilatın esaslı bir tadilat teşkil etmediği ya da tadilatın kullanıma engel teşkil etmeyeceği gibi savunmalarla tahliye etmesine gerek olmadığına ilişkin cevap verme hakkı olacaktır.

Bunun yanında dava tahliye ile sonuçlansa dahi kiraya verenin eski kiracısına tadilattan sonra haber verme ve öncelikli olarak eski kiracısının kiralanan yeri kiralamasına imkan verme şeklinde yükümlülükleri bulunmaktadır.

Unutulmamalıdır ki; kanun kötü niyeti korumaz.

  1. Kiralanan yer, tahliye edildikten sonra herhangi bir tadilat yapılmaksızın eski haliyle 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın bir başkasına kiralanamaz.
  2. Kiralanan yerdeki esaslı tadilat bittikten sonra eski kiracının öncelik hakkı kapsamında kiraya verenin eski kiracısına yeni kira bedeli ile bir teklif götürmesi gerekmektedir. Kiraya verenin bu konuda eski kiracısına yapacağı yazılı bildirimin ardından eski kiracısı bu teklifi 1 ay içerisinde değerlendirmeli ve cevap vermelidir.
  3. Yapılacak esaslı tadilattan sonra eski kiracının öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz 3 yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu yükümlülüklerine aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Kira ilişkisinde kiralanan yerin tahliyesi çok sıkı şartlara bağlanmıştır. Kiraladığınız bir yerin tahliyesinde, tahliye için yüzde yüz bir haklılık payınız olsa dahi mevzuat ile çerçevesi çizilen prosedürlerin izlenmesi gerekir. Bu prosedürlere aykırı davrandığınızda ise maalesef telafisi mümkün olmayan sonuçlarla karşılaşılması mümkündür. Bu sebeple mutlaka bu gibi durumlarda kira uyuşmazlıkları üzerine çalışan bir profesyonelden destek alınmasını öneririz.

Av. Sinem İLİKLİ

TARLAN- BAKSI AVUKATLIK BÜROSU


AV. AYLİN TARLAN- AV. DERYA BAKSI

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s

%d blogcu bunu beğendi: